El presente concepto técnico ofrece un análisis jurisprudencial y práctico exhaustivo sobre la aplicación de las alternativas de determinación del costo fiscal y valor patrimonial contenidas en los artículos 70, 71, 72, 73 y 277 del Estatuto Tributario Colombiano (E.T.). Se presentan modelos comparativos para contribuyentes Personas Naturales (PN) y Personas Jurídicas (PJ) pertenecientes al Régimen Ordinario de Renta, integrando el impacto tributario actualizado (incluidas las modificaciones introducidas por las Leyes 1819 de 2016 y 2277 de 2022).

ARTÍCULO 70 DEL E.T. — AJUSTE AL COSTO DE LOS ACTIVOS FIJOS

«Los contribuyentes podrán ajustar anualmente el costo de los bienes muebles e inmuebles, que tengan el carácter de activos fijos en el porcentaje señalado en el artículo 868…»

El Art. 70 E.T. concede la facultad optativa a todos los contribuyentes de la renta (tanto personas naturales como jurídicas) de reajustar fiscalmente el costo de adquisición de sus activos fijos (muebles e inmuebles) aplicando el porcentaje de incremento anual de la Unidad de Valor Tributario (UVT) fijado conforme al Art. 868 E.T. (o el reajuste fiscal decretado por el Gobierno Nacional). Su finalidad es neutralizar el efecto inflacionario sobre el patrimonio y elevar el costo fiscal para reducir la ganancia ocasional o renta ordinaria en una futura enajenación. No genera ingreso gravable al momento del ajuste.

ARTÍCULO 71 DEL E.T. — UTILIDAD EN LA ENAJENACIÓN DE INMUEBLES Y
LEASING

«Para determinar la utilidad en la enajenación de bienes inmuebles que se encuentren contenidos en el artículo 69 y 69-1 del E.T., se restará al precio de venta el costo fiscal… Tratándose de leasing o lease-back, el costo será el del numeral 2 del art. 127-1 más adiciones y mejoras menos depreciación deducida…»

El Art. 71 E.T. (modificado por Ley 1819/2016) reglamenta la depuración de la renta en la venta de inmuebles. Dispone que la utilidad gravable es la diferencia entre el precio de venta real (no inferior al avalúo catastral ni al valor comercial según el Art. 90 E.T.) y el costo fiscal aplicable. Adicionalmente, aclara la regla especial para inmuebles adquiridos mediante leasing financiero o lease-back: el costo fiscal inicial para el locatario que ejerce la opción de compra es el valor pactado en el contrato de leasing, sumado a las adiciones y mejoras, y restando estrictamente la depreciación acumulada deducida fiscalmente.

ARTÍCULO 72 DEL E.T. — AVALÚO CATASTRAL O AUTOAVALÚO COMO
COSTO FISCAL

«El avalúo declarado para los fines del Impuesto Predial Unificado… y los avalúos formados o actualizados por las autoridades catastrales… podrán ser tomados como costo fiscal para la determinación de la renta o ganancia ocasional… correspondientes al año anterior al de la enajenación…»

El Art. 72 E.T. otorga una de las herramientas de planeación tributaria más potentes en Colombia para activos fijos inmuebles. Permite sustituir el costo fiscal histórico por el **avalúo catastral o autoavalúo predial** que figure en la declaración del Impuesto Predial del año **inmediatamente anterior** al año de la venta. Reglas Críticas: 1. Debe corresponder al año grabado *anterior* a la venta. 2. No se admiten correcciones posteriores al predial para inflar el costo. 3. Si el inmueble se ha depreciado fiscalmente, la depreciación solicitada debe **restarse** obligatoriamente del avalúo tomado como costo (Inciso adicionado Ley 1819/2016).

ARTÍCULO 73 DEL E.T. — AJUSTE ESPECIAL PARA PERSONAS NATURALES
(TABLA DANE / IGAC)

«Para efectos de determinar la renta o ganancia ocasional… proveniente de la enajenación de bienes raíces y de acciones o aportes… los contribuyentes que sean personas naturales podrán ajustar el costo de adquisición… en el incremento porcentual… publicado anualmente por el Gobierno Nacional…»

El Art. 73 E.T. es un beneficio **EXCLUSIVO PARA PERSONAS NATURALES** (las Personas Jurídicas tienen prohibido de forma absoluta utilizar este artículo). Permite multiplicar el costo de adquisición histórico de bienes raíces, acciones o aportes en sociedades (poseídos como activos fijos) por un factor/multiplicador que reglamenta anualmente el Gobierno Nacional vía Decreto (basado en estadísticas del IPC / DANE e IGAC). Efecto Patrimonial Opcional: Si la PN opta por este método para vender, la cifra resultante **debió haber figurado como valor patrimonial en las declaraciones de renta anteriores** o ajustarse en el año de la venta. Al igual que el Art. 72, en venta de inmuebles se debe restar la depreciación deducida (si aplica).

ARTÍCULO 277 DEL E.T. — VALOR PATRIMONIAL DE LOS INMUEBLES AL
CIERRE DEL EJERCICIO

«Los contribuyentes obligados a llevar libros de contabilidad deben declarar los inmuebles por el costo fiscal… Los no obligados a llevar contabilidad declararán los inmuebles por el mayor valor entre el costo de adquisición, las adiciones y mejoras y el autoavalúo o avalúo catastral…»

El Art. 277 E.T. regula cómo debe declararse el valor de los bienes inmuebles en la **declaración patrimonial al 31 de diciembre** de cada año. Divide tajantemente las reglas según la naturaleza contable del contribuyente: 1. **Obligados a llevar contabilidad (Todas las PJ y PN Comerciantes):** Deben declarar los inmuebles estrictamente por su **Costo Fiscal** (Costo de adquisición + mejoras + reajustes del Art. 70 – depreciación deducida). NO pueden declarar por el avalúo catastral voluntariamente para inflar el patrimonio, a menos que opten por el Art. 72 al momento de enajenar. 2. **NO Obligados a llevar contabilidad (PN No Comerciantes):** Tienen la **OBLIGACIÓN LEGAL** de declarar los inmuebles por el **MAYOR VALOR** entre: a) El costo de adquisición ajustado (Art. 70 o 73) y b) El avalúo catastral o autoavalúo del año respectivo.